暴富时代已终结!中国楼市正在剧变!

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原标题:暴富时代已终结!中国楼市正在剧变! 来源:叶檀财经

中国楼市,剧变正在发生。

2019年,中国城市化率已经超过60%,随着城市化率增速放缓,房地产行业的财富效应也在递减,未来行业增量空间将被压缩。过去,高周转、高增长的黄金时代,企业加杠杆,拓展市场份额的情况很普遍,粗放式做大规模就能释放更多的利润。但在房地产行业存量博弈的今天,高杠杆已成为企业不敢轻易触碰的雷区。房企既要拼土地储备,又要拼品牌和精细化管理能力,只有顺应趋势转变经营思路才能长久生存。行业集中度越来越高,马太效应显现。当下市场环境决定了只有安全边际高的头部房企,才能在变化的市场环境中更具主动性。这一点,融创中国做到了。8月26日,融创发布了2020年中期业绩报告。不可抗力因素影响下,上半年融创实现营业收入773.4亿;核心净利润130.4亿,同比增长3%;母公司净利润率14.2%,同比提升80个基点。净负债率大幅下降23个百分点,新增融资成本显著下降1.9个百分点。截至报告期末,集团拥有现金余额1209亿,流动性充裕。业绩稳步增长的同时,融创越来越安全了。

调整节奏 顺势而为

叶檀楼市认为,研究数字背后价值意义在于,深挖融创这些年都做了哪些重要的调整。论调整节奏,顺势而为,没有哪个头部房企比融创更有代表性。2020年是融创上市十周年,我们看看融创的发展脉络:21世纪初,中国住房需求爆发,融创布局“抢地”;2016年起,中国掀起降杠杆大风,融创精密管理现金流,疯狂收购增加优良土地储备;2018年至今,降负债率、降低融资成本势在必行,融创顺应政策,完成了转型。

聚光灯下的融创,曾负担着不低的融资成本和负债率,被贴上“激进”的标签。放眼中国各行业头部企业,规模庞大的企业,都会被贴上“狼性”标签,从华为,到阿里,再到融创。人们只看到狼的凶猛,却很少注意到,嗅觉敏锐、战术灵活才是狼最大的特性。

也正是因为嗅觉敏锐,战术灵活,融创成绩卓著:

2010年-2019年,合同销售金额从71亿元上升至5562亿元,增长高达77倍。同期,营业收入从82亿元增长至2937亿元,增长35倍;核心净利润从15亿元提升至271亿元,增长17倍。2010年-2020年6月底,土地储备货值从876亿元增加至3万亿元,增长33倍。同期,净资产从47亿元增长至1339亿元,增长27倍。2010年-2020年,融创市值从104亿港元扩大至1571亿港元,增长14倍。

业绩报告中还有一个重要指标。上半年融创净负债率、融资成本都在显著下降。

据市场传言,相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长,并设置“三道红线”。嗅觉敏锐、执行力强如融创,早已完成了“双降布局”。2020年上半年,融创有息负债总额稳步下降,净负债率大幅下降23个百分点。而集团通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构,同时实施严格的分类红线管理等举措,2020年上半年,集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。在公开市场方面,上半年融创在境内发行了2+2年期债券,利率仅4.78%,较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时,融资利率亦整体下降约1.5%。

高起点布局地产+

2019年,融创开启了复合型企业集团之路,搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团,业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。在外界看来,融创也在转型。请注意,转型这件事对任何一家企业而言,都是非常艰难的,无异于“革自己的命”,这也是很多企业宁可在寒冬中凋零,也不敢轻易转型的原因。毕竟代价太大。然而,融创的盈利现状仍然非常乐观。看盈利现状,上半年集团实现营业收入773.4亿元;核心净利润130.4亿,同比提升3%;本公司拥有人应占溢利109.6亿,同比增长约6.5%;母公司净利润率14.2%,同比提升80个基点。稳坐头部房企前五名宝座。

当然,融创可以保持稳健盈利,与其积极布局前景好的领域密不可分。8月初,融创旗下融创服务控股有限公司(下称“融创服务”)向联交所递交上市申请,同时发布招股文件,正式启动上市之旅。经过16年的发展,融创服务已是2019年中国增长最快的大型物业管理服务商。截至2020年5月31日,融创服务合约建筑面积达2.27亿平方米,2017年底至2020年5月底年复合增长率为76.5%;在管建筑面积达1.01亿平方米,2017年底至2020年5月底年复合增长率为95.2%。融创文旅也在疫情后加速“回血”。2020年4月之后,融创文旅的单月收入、客流量、酒店入住率、乐园客流等指标都在逐月上升。截至8月25日,当月文旅集团收入已达5亿元,融创乐园客流量达243万人次,商业客流量达1021万人次,基本恢复至疫情前水平。数据最直观,2020年上半年,物业管理收入及其他收入为32.9亿元,占比为4.2%。其次文旅城建设及运营收入为9.8亿元,占比为1.3%。

鱼与熊掌 如何兼得?

叶檀楼市深扒了一番融创的调整方式。简单来说,为了降低负债率和融资成本,融创做了两件事:严控拿地节奏、优化融资结构。融创服务独立上市之后,融资渠道将再度被拓宽。关于严控拿地,从2019年起,融创就开始严控拿地节奏,2020年上半年以合理价格择优补充了少量土地,同比大幅下降64%。融创有放缓拿地节奏的底气,毕竟手中有粮,心中不慌。

截至业绩公告日,融创拥有确权土储总货值超3万亿元,总面积超2.5亿平方米,平均土地成本4312元/平方米,其中80%位于高能级一二线城市。是真的低成本、高质量。融创优质的土储,完全足够支撑融创未来良好、健康、持续、稳定的发展需要。市场对其充满信心。优化融资结构方面,报告期内,融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构,同时实施严格的分类红线管理等举措,期内新增融资成本显著下降1.9个百分点。融创服务一旦成功上市,强化头部企业竞争优势的同时,将大大拓宽融资渠道。值得一提的是,上市十年,融创不仅成为行业里的千亿蓝筹企业,更备受权威机构认可。融创已被纳入恒生中国企业指数成分股、MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国(香港上市)100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国(香港上市)25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数。过去的融创,一直在规模增长与高负债之间走平衡木,十年之后的融创,已然达成平衡,稳步增长的同时铸就安全的堡垒。鱼与熊掌兼得,融创做到了。

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作者:叶檀财经团队编辑:景枫图片:有画网

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